La nuova disciplina del deposito del prezzo della vendita presso il notaio

settembre 4, 2017

Dal 29 agosto scorso è in vigore la nuova disciplina del deposito del prezzo presso il notaio, introdotta dalla legge 124/2017 (c.d. D.D.L. Concorrenza): su richiesta di entrambe o anche di una sola delle parti (la disciplina è quindi facoltativa) di un atto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale su immobili o aziende, il notaio è tenuto a ricevere l’intero prezzo, ovvero il saldo dovuto contestualmente alla stipula dell’atto definitivo, ed a depositarlo in un apposito conto corrente dedicato.

L’importo del prezzo non verrà quindi immediatamente consegnato al venditore, perché solo dopo la registrazione e la trascrizione, e dopo aver verificato l’assenza di gravami e formalità pregiudizievoli per l’acquirente, il notaio provvederà senza indugio a svincolare gli importi depositati a favore degli aventi diritto. Poiché il notaio effettua le predette verifiche anche prima del ricevimento dell’atto di vendita, la norma intende fornire all’acquirente uno strumento per garantirsi dal rischio di formalità pregiudizievoli che fossero trascritte o iscritte medio tempore, e cioè nel lasso di tempo intercorrente tra la stipula dell’atto e la sua trascrizione (ad es. nei giorni occorrenti per la disponibilità, da parte del notaio, delle somme a lui versate per l’esecuzione dell’adempimento unico di registrazione e trascrizione).

Il deposito, però, può essere utilizzato per altri scopi, sempre connessi alla tutela dell’acquirente, e di cui si darà atto nel rogito: le parti possono prevedere che il prezzo (o una sua parte) sia pagato solo dopo l’avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione (es. la cancellazione di un’ipoteca preesistente; il pagamento di oneri condominiali; il pagamento di imposte in relazione alle quali il fisco abbia privilegio dell’immobile; la consegna del possesso dell’Immobile, ecc.), ed il notaio svincolerà il prezzo solo quando gli sarà fornita la prova che l’evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta; l’accordo delle parti potrà anche estendersi all’incarico al notaio a provvedere all’effettuazione delle attività la cui esecuzione condiziona lo svincolo delle somme.

Tutto ciò, con l’accordo delle parti, poteva anche essere fatto prima; però adesso la legge stabilisce che le somme depositate nel conto corrente dedicato costituiscono patrimonio separato dal patrimonio personale del notaio. Ciò significa che dette somme sono escluse dalla successione del notaio e dal suo regime patrimoniale della famiglia, sono impignorabili, ed impignorabile è altresì il credito al pagamento o alla restituzione delle stesse, sicché gli aventi diritto sono pienamente tutelati dal rischio di concorrere con eventuali creditori personali del notaio.
La descritta disciplina antepone l’interesse dell’acquirente ad una piena tutela del suo acquisto rispetto a quello del venditore all’immediata percezione del prezzo, e ciò potrebbe risultare particolarmente penalizzante nel caso di vendita a catena, cioè quando il venditore debba utilizzare il prezzo per procedere, a sua volta, all’acquisto di un altro immobile. Questo interesse non può essere negletto, ed in specie il notaio, che si pone in posizione di equidistanza tra le parti e svolge un ruolo di moderazione e di ricerca della soddisfazione dei legittimi interessi di tutte, deve operarsi per trovare una soluzione condivisa.

L’acquirente, a sua volta, ha bensì il diritto di avvalersi della disciplina del deposito del prezzo, ma le regole di convivenza civile gli possono imporre di gravarsi di un onere che consenta lo svolgimento piano della vicenda contrattuale, e dunque, in particolare, di depositare in congruo anticipo presso il notaio l’importo del prezzo e delle spese per l’adempimento di registrazione e trascrizione, in modo che, stipulato l’atto, il notaio possa provvedervi nell’immediatezza e subito svincolare la somma in favore del venditore, potendo anzi riceverne, in seno all’atto, espresso incarico ad effettuare il pagamento direttamente nelle mani del proprio venditore ovvero, eventualmente, in favore del notaio da questi indicato.

Merita infine segnalare, a scanso di sospetto di interessi personali, che il notaio non si avvale degli interessi bancari del conto dedicato, in quanto gli stessi, per espressa disposizione di legge, sono finalizzati a rifinanziare i fondi di credito agevolato destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese.