La portabilità del mutuo

luglio 25, 2016

La “Portabilità del mutuo” o “surrogazione” è l’operazione con la quale la parte mutuataria di un mutuo in corso può, in qualunque momento, modificare la Banca mutuante, avvalendosi di eventuali migliori condizioni ottenibili sul mercato, in modo che la nuova Banca subentri nel mutuo in corso e nelle garanzie che lo assistono, sia reali (ipoteca) che personali (fideiussione).
L’operazione avviene mediante la concessione di un mutuo, da parte della “nuova” Banca, di importo esattamente corrispondente alla somma da versare alla “vecchia” Banca, per l’estinzione del mutuo originario. In questa fase la nuova Banca svolgerà la normale istruttoria per la concessione del mutuo e verificherà il merito di credito del mutuatario; è ovvio che il regolare ammortamento delle rate già corrisposte costituirà un indice positivo della capacità di rispetto di propri impegni da parte del mutuatario.

Se l’operazione si svolge con struttura trilaterale, la “vecchia” Banca interverrà nel nuovo contratto di mutuo per incassare la somma e rilasciare la quietanza; se invece si svolge con struttura bilaterale, al nuovo mutuo, stipulato tra la nuova banca ed il mutuatario, seguirà il pagamento in favore della vecchia banca ed il rilascio di separata quietanza da parte di quest’ultima. In ogni caso, il notaio procederà all’annotazione nei registri immobiliari della surrogazione dell’ipoteca: la nuova Banca subentrerà nell’ipoteca in questione nel suo grado originario (cioè, non si tratta di una nuova ipoteca ma sempre della vecchia, che si “trasferisce” alla nuova Banca).

Le caratteristiche di tale operazione, che la rendono interessante per il mutuatario, sono le seguenti:

  • la vecchia Banca non può chiedere alcuna penale per l’estinzione anticipata del mutuo, né in alcun modo impedire l’esercizio della “portabilità”;
  • le spese dell’operazione, incluse quelle dell’atto notarile, sono a carico della “nuova” Banca, che non le può riversare sul mutuatario;
  • il mutuo con surrogazione è esente da imposte, inclusa l’imposta sostitutiva dello 0,25% o del 2% pagata in occasione di un mutuo ordinario;
  • se il mutuo originario era un mutuo per l’acquisto di prima casa, il mutuo con surrogazione conserva tale natura ed i connessi benefici fiscali.

I suddetti benefici spettano a condizione che l’operazione rispetti le caratteristiche fondamentali: il nuovo mutuo dovrà essere di importo esattamente corrispondente alla somma dovuta alla vecchia Banca per l’estinzione dell’obbligazione nei suoi confronti (eventualmente potrà essere richiesto un mutuo integrativo, che sarà però un mutuo ordinario, con una nuova concessione di ipoteca, ed il trattamento fiscale e delle spese notarili sarà quello di un mutuo ordinario). Le altre condizioni, tuttavia, potranno variare ed essere quindi più favorevoli per il mutuatario: in particolare il tasso di interessi, la scadenza (mensile/trimestrale ecc.) delle rate, la durata residua del mutuo.